“苏总,你的项目我看了。你再介绍一下基本情况。”马达见高秘书出去并关上门,转头对苏易说。
“马总,这个项目是个烂尾项目。在并购或者重组的事上,我会尽量尊重您的意见。”苏易从马达的言语和神态看,似乎这个马总有点应付领导的意思。
“那我先给马总简单介绍一下项目选址和定位。项目位于木江工业……”
“这些我已经知道了。你就说说,现在的债权债务,还有,按照你的设计,要完工还需要多少钱?”还没等苏易说完,马达打断了苏易的话。
苏易停了一下,然后说:“这个项目当初的预算是四千七百二十九万,这个不包括土地转让款。”
“这个我看了。你就说你现在这个烂尾项目准备卖多少钱?”马达再一次打断了苏易的话。
苏易心里已经有点不高兴,于是说:“这个项目现在卖多少钱,这要看马总你的心理价位是多少。毕竟,就这个项目而言,话语权在买方。”苏易说完,看着马达。
“我们初步估算了一下,这个项目目前的市价就在九百万左右,但因为项目是烂尾项目,所以,如果我们接手的话,只能按九百万的法拍起拍价。也就是六百三十万。当然,既然是领导牵线,我们可以出到七百万。老苏,你觉得这个价格如果?如果可以,我们就简单粗暴一点,我让法务整理合同。”马达说完,拿出一盒冬虫夏草,抽出一支递给苏易。
苏易优越了一下,还是接了过来。然后把打火机递到马达面前。
抽了一口烟,苏易说:“马总,这个项目在停工前的产值是一千七百万,这还没有包括已经支付的50%的土地转让款三百七十五万。”苏易说到这里,不在说话也不再看马达,眼睛看着自己手中的冬虫夏草。
“工程产值需要审核,而且,土地转让款没有按合同支付,如果补的话,会有滞纳金。而且,你应该知道,我们企业做的是工业地产,也就是说,我们接这个项目不是自用,而是出租或者出售。这就存在市场风险。如果在我们建好后,工业地产的市场发生变化,那我就存在亏损。所以,在接手这个项目前,我们必须考虑可能遇到的风险和一些不可预见的风险。方助理,你把我们对项目的尽调和风评情况介绍一下。”马达说完,也看着手里的冬虫夏草。
“苏总,从项目目前的情况看,主要存在三个比较严重的风险。第一,你的企业现在涉及七个诉讼,而且都是败诉。项目目前已经被法院冻结。如果我们接手,需要和法院协商,而且,转让金会直接转到法院执行局的账号。第二,项目已经停工三年,已建成部分在这三年中,肯定会出现损毁现象。虽然我们还没到现场考察,但根据我们的经验,停工项目的损毁率不会低于25%,也就是说,最低会有425万的损失。而这还是最好的估计,如果损毁超过50%,项目目前的产值就只有850万。而我们如果再次进场,损毁部分的修复成本,将远大于从前的预算成本,因为有些部分,即使没有损毁,也可能因其他损毁部分而拆除重建。第三,工业地产的市场,已经开始走低。榕市这几年大力发开工业区,但招商情况却并不理想,处于供大于求的情况。如果我们建成后,压在手里,那时间成本必须计算。按苏总你的预算四千万,那一年的资金利息就是按银行贷款目前8%的平均年利率,一年就是320万。这还没有算如果民间借贷的高利息。”
方助理说到这里,停了一下,先看了看马达,见马达脸上有认可的神情,然后又看了一下苏易,苏易表现倒比较平静。于是又接着说:“我们公司如果从在这个项目并购中的盈利模式来说,首先要控制的就是购入成本要低于后期风险。也就是说,即使不能全部消除后期风险,也要尽量把风险控制到最低值。我们这个报价,已经是很有诚意的报价了。看苏总是否能接受这个报价,如果接受的话,我们接下来就继续推进项目的落地。”方助理说完后,端起茶杯喝了一口茶。见方助理说完,苏易说:“非常感谢马总和贵公司的诚意。我会尽量考虑贵公司的利益。但,今天,我暂时不能明确表态。希望马总能给我一点时间,我再仔细核算后给您答复。”
“那我们等老苏你考虑好后再商量。”马达说完站起来,他还想争取今天能够见上领导一面。今天他很满意方助理的表现。分析很到位,很有说服力。
“我考虑后,会与高秘书联系。今天非常感谢马总能给我这么一个机会。谢谢!”苏易说完向马达伸出手。马达应付地握了一下。当苏易把手伸向方助理的时候,方助理双手握着苏易的手摇了摇。
开门后,高秘书正走出秘书室。
“苏总,您请稍等一下,我送一下马总。”高秘书说完,和马达客套了几句,然后带着马达往电梯间走去。
“高秘书,这老苏,哦,苏总,是领导的朋友?”马达问。
“这个我不清楚。是以前木江的一个领导,请李书记协调一下看能不能盘活这个项目。毕竟,一个项目下马了,对政府来说,总不是好事。”高秘书说。
到了电梯间,高秘书等马达和助理进了电梯和马达挥手告别,电梯门关上后,高秘书才离开。
苏易站在秘书室门口等高秘书。
“苏总,不好意思。领导今天有其他安排,不能拍您。让我今天为您服务。这样,晚上请苏总品尝一下我们崃山的特色菜。”高秘书说。
“小高,不用了。我还有事。”苏易说。
“如果苏总真有事,小高就不好强留了。车已经安排好了,我让司机过来。”李云岫跟小高交代的是,如果双方谈得比较融洽,就晚上安排一个商务简餐。如果双方都没有留下继续的意思,就留一下苏易,也给苏易解释一下,今天有其他安排。如果苏易执意要走,就安排车送一下。
见高秘书已经安排了车,苏易也没再推辞。上车和高秘书告别后,苏易给李云岫发了一个短信:“云岫,谢谢!”
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